Diritto Privato: Diritti Reali e la Proprietà

Categorie e caratteri dei Diritti Reali

L'espressione Diritti Reali non risale al diritto romano, faceva semmai parte della vasta categoria actio in rem.
Si ritiene tradizionalmente che i diritti reali siano caratterizzati da:
- immediatezza: possibilità di esercitare direttamente il potere sulla cosa senza aiuto di terzi.
- assolutezza: dovere di tutti i consociati di non interferire tra il titolare del diritto reale e il bene.
- inerenza: opponibilità del diritto a chiunque o vanti diritti sulla cosa.

Nell'ambito dei diritti reali si è soliti distinguere fra:
- Proprietà (ius re propria)
- Iure in re aliena (diritti sulla cosa altrui), che a loro volta si distinguono in: diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. 


La Proprietà 

Lo statuto albertino nell'art. 29 dichiarava che la proprietà è inviolabile.
Oggi il nostro codice prevede all'art 832 la nozione di proprietà:

"Articolo 832. Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico."

Si estraggono dall'articolo codesti principi:
- potere di godimento: ovvero il potere del titolare del diritto di trarre utilità dalla cosa e decidere come e quando utilizzarla
- potere di disposizione: il potere del titolare di cedere ad altri, o tutto o in parte  diritti sulla cosa.

L'art. 832 cod.civ. afferma poi che il potere del proprietario di godere e di disporre della cosa sia in modo pieno ed esclusivo, da qui derivano i connotati di:
- pienezza: ossia l'attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole
- esclusività: ossia l'attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che, in tema di godimento e disposizione del bene, il proprietario si riserva di effettuare con tale arbitrio e discrezionalità.

Per quanto riguarda la menzione dei limiti nell'art. 832 cod. civ., essi hanno carattere meramente eccezionale di fronte alla pienezza del diritto.

Anche l'art. 42 Cost. si occupa di menzionare e disciplinare il diritto reale di proprietà.

"La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati.
La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale.
La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità."


Leggendo l'articolo ci si sofferma immediatamente sulla nozione di "proprietà privata", il che implicitamente fa dedurre che non è possibile la trasformazione del nostro ordinamento in beni che siano prevalentemente collettivizzati.


La Proprietà si ritiene tradizionalmente caratterizzata da:

a) imprescrittibilità: si deduce che il diritto di proprietà non si può perdere per il non-uso dall'art.948 cod.civ il quale afferma l'imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione della proprietà.
b) perpetuità: non è possibile la costituzione di proprietà ad tempus, poichè risulterebbe contraddittoria e quindi si potrebbe solo parlare di diritto-parziale e non di proprietà
c) elasticità: possibilità di costituire sullo stesso bene di cui è titolare un proprietario  altri diritti reali che comprimono i poteri del proprietario (es. usufrutto , servitù ecc...).


Espropriazione ed indennizzo:

L'art. 42 Cost. al comma 3° afferma: 
La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale." 
Quindi secondo la Costituzione la posizione del privato può essere sacrificata solo in presenza:
- di un interesse generale 
- di una previsione legislativa che lo consenta
- di un indennizzo per il sacrificio che il privato subisce per gli interessi della collettività
Con l'Espropriazione si può avere la privazione dell'intero diritto del titolare o limitazioni a tale diritto salvaguardando la titolarità al privato.
Per l'indennizzo afferma la Corte che sia un risarcimento integrale e non sempre di valore venale.Il D.P.R. 327/2001 prevede:
- in caso di espropriazione di  un area non edificabile coltivata: si l'indennizzo pari al valore agricolo
- per un area non edificabile e non coltivata: indennizzo pari al valore agricolo medio
- area edificabile: indennizzo pari al valore venale 
- costruzione leggittimamente edificata: indennizzo pari al suo valore venale 
- in caso di vincolo sostanzialmente espropriativo: indennizzo commisurato all'entità del danno effettivamente prodotto.

In caso di cessione volontaria della proprietà del bene, per il quale si prevede espropriazione, da parte del titolare si ha un aumento dell'indennizzo del 10%.
(L'Espropriazione non vale per i c.d. beni culturali).


La proprietà dei beni culturali:
La proprietà dei c.d. beni culturali viene particolarmente disciplinata nell'art. 839 cod.civ. 

"Articolo 839. Le cose di proprietà privata, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnografico, sono sottoposte alle disposizioni delle leggi speciali."

Non si ha espropriazione per detti beni , ma piuttosto conformazione che come non prevede indennizzo per il privato.Comunque resta l'ipotesi secondo cui se un bene culturale viene ritrovato in un immobile di un privato spetta a al privato dell'immobile un premio (di valore economico) garantito dallo Stato.


La Proprietà fondiaria e i Rapporti di vicinato 

l'art. 840 cod. civ. afferma:
"Articolo 840. la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere (826). Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali (Cod. Nav. 714 e seguenti).
Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle (Cod. Nav. 823)."
Dato che l'art. 832 cod.civ. sopra citato che attribuisce al proprietario il potere di godimento e di disposizione del bene in modo pieno ed esclusivo si applica anche al titolare della proprietà fondiaria, si potrebbero creare conflitti tra i titolari di fondi confinanti nell'esercizio dei loro poteri assicurati dalla titolarità del diritto.
Il codice proprio per evitare questi conflitti ha previsto di disciplinare i rapporti di vicinato, dove detta tutta una serie di regole in materia di:
- atti emulativi (art. 833 cod. civ. ss)
Al proprietario sono preclusi i c.d. atti emulativi, che sono quelli che non hanno altro scopo di arrecare o nuocere molestia ad altri. Secondo l'art. 833 risultano 2 elementi perchè sia un atto emulativo:
- uno oggettivo: assenza dell'utilità da parte di chi lo compie
- uno soggettivo: intenzione esclusiva di nuocere o recare molestia ad altri
Si intende atto emulativo quand'anche sia un comportamento omissivo del proprietario per nuocere ad altri.
- immissioni (art. 844 cod.civ. ss)
Poichè il proprietario ha il diritto di godere del fondo in modo pieno ed esclusivo, importa che lo stesso è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo (c.d. immissioni)Occorre però precisare che:
- se rimangono sotto la soglia di tollerabilità, chi ne subisce deve sopportarle
- se superano la soglia di tollerabilità ma sono giustificate da esigenze di produzione, chi le subisce può chiedere un indennizzo ma non può fermarle o vietarle
- se superano la soglia di tollerabilità e non sono giustificate, il titolare del fondo può chiedere un indennizzo per il passato e un divieto per farle avvenire in futuro.
(la soglia di tollerabilità viene stabilita caso per caso).
- distanze legali (art. 873-874 cod.civ. ss)
L'art. 873 stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi, devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri fra di loro. In caso di costruzioni avvenute a distanza minore di 3 metri si prevede un risarcimento del danno per il titolare del fondo confinate con la costruzione (art. 872 cod.civ.). Si distingue poi a seconda dei casi:
- se la costruzione urbana ha violato la distanza prescritta per i fondi dei vicini, superiore a 3 metri, si prevede risarcimento del danno per il fondo vicino e la distruzione della costruzione.
- se la costruzione viola detta prescrizione di distanze per tutela di interessi generali, la sua violazione legittima il vicino solo al risarcimento del danno.

Poi il codice civile prevede una legislazione per i muri (artt. 874-874 cod.civ.). L'art. 874 cod. civ. permette a uno dei proprietari di due fondi confinanti di chiedere la "comproprietà" del muro confinante tra i due fondi.
- luci e vedute (art. 900 cod. civ. ss
Le aperture del muro contiguo si distinguono in:
- vedute: le quali consentono di far vedere ad un titolare di un fondo, il fondo del proprio vicino non solo con mezzi d'ausilio ma anche col solo sporgere il capo su di esso.
- luci: che sono quelle aperture che, pur consentendo il passaggio di aria e luce, non consentono la vista sul fondo del vicino.
- acque (art. 908 cod.civ. ss)



Modi di Acquisto della Proprietà

Nell'ambito dei modi di acquisto della proprietà si sue distinguere 2 tipi:
- a titolo derivativo: dove si ha la successione di un diritto di proprietà da un soggetto ad un altro.
Tali sono indicati dall'art. 922 cod.civ. (sono ad es. il contratto, successione per causa morte , espropriazione per pubblica utilità ecc..)

- a titolo originario: si ha la nascita di un nuovo diritto di proprietà in capo ad un soggetto.
Tali sono: 
a) Occupazione
b) Invenzione 
c) Accessione 
d) Usucapione
e) Possesso in buona fede di beni mobili

In questa sessione analizzeremo i primi 3:

a) L'Occupazione:
L'Occupazione è disciplinata dagli articoli 923 e ss cod.civ., e consiste nella presa di possesso di cose mobili che non sono di nessuno (res nullius) o che sono abbandonate (res derelictae). Non sono suscettibili di Occupazione i beni immobili.
(es. di acquisto proprietà per occupazione: art. 924-925  per gli animali della fauna selvatica).

b) Invenzione: 
La quale riguarda le sole cose smarrite. Queste vanno restituite al proprietario o, se non si conosce l'identità, al sindaco.
Trascorso un anno dalla consegna della cosa al sindaco senza risposta da un ipotetico proprietario, la cosa diviene di proprietà di chi la ha trovata per acquisto di proprietà tramite Invenzione.
(Se si trova il proprietario della cosa smarrita, lo stesso deve dare a chi ha trovato la cosa un premio per legge art.930 cod.civ.).
Particolare caso di Invenzione è il tesoro (art. 932 cod.civ.).

c) Accessione:
Si ha quando (art. 934 cod.civ.) l'acquisto del diritto di proprietà su una cosa, comporta  l'acquisto del diritto di proprietà sulle cose incorporate alla prima.
Si distinguono 4 tipi di Accessione:
a ) accessione di mobile ad immobile: quando qualunque cosa esistente sul fondo di cui si è diventato proprietario, diventa di proprietà del titolare del fondo.
b ) accessione di mobile ad immobile: 2 tipi, alluvione (accrescimento del fondo da parte di un fiume o un torrente), avulzione (acqua del fiume stacca la porzione di un fondo che si attacca al fondo corrispondente all'altra sponda del fiume: qui il titolare dell'altra sponda deve pagare un corrispettivo a chi ha sofferto la perdita della porzione del fondo). 
c ) accessione di mobile a mobile: 2 tipi, unione (si ha la comproprietà tra i 2 proprietari delle 2 cose unite, a meno che una cosa ha più valore dell'altra: si acquista piena proprietà pagando il titolare della cosa presente in minoranza), specificazione (caso dell'opera d'arte fatta con mezzi e strumenti di un altro).


Azioni a difesa della proprietà 

A difesa del proprio diritto di proprietà su una cosa sono esperibili certe azioni c.d. azioni petitorie (si distinguono dalle azioni possessorie)Esse si distinguono in:

a) Azione di rivendicazione 

E' disciplinata dall'art.948 cod.civ. ed è la c.d.rei vindicatio del diritto romano. Essa spetta a chi afferma di essere proprietario di un bene ma non ha il bene nel suo possesso.
Con impugnando questa azione da un lato si accerta il diritto sulla cosa, dall'altro la condanna su chi la possiede.
Il soggetto ipoteticamente chiamato con la rei vendicatio può esonerarsi dall'appello indicando chi gli ha dato la cosa, così l'attore prosegue la sua pretesa con il convenuto.
Per quel che riguarda la prova, l'attore (in conformità con l'art. 2697 cod. civ.: onere della prova) dovrà provare di essere titolare del diritto di proprietà, a seconda di:
- per gli acquisti a titolo originario del diritto, basta mostrare un titolo d'acquisto valido 
- per gli acquisti a titolo derivativo del diritto, non basta il titolo di acquisto idoneo poichè si dovrebbe verificare anche l'acquisto idoneo fatto dal precedente proprietario e così via fino ad arrivare al primo acquisto a titolo originario. La prova così risulterebbe se non impossibile ,alquanto difficile. Per evitare questo si agisce:
a) per i beni mobili basta mostrare titolo idoneo per acquisto del diritto tramite possesso (art.1153 cod.civ.)
b) per i beni immobili basta mostrare titolo idoneo per acquisto del diritto tramite usucapione (art. 1160 cod.civ.).
In tutto questo il convenuto si trova in una posizione più comoda nel processo poichè egli deve sono dimostrare di aver il possesso sul bene oggetto di azione di rivendicazione.

L'azione di rivendicazione è imprescrittibile (però deve essere rigettata se il convenuto ha acquistato la cosa per usucapione).

b) Azione di mero accertamento

E' un azione che serve solo rimuovere un ipotetica situazione di incertezza venutasi a creare in ordine alla titolarità del diritto di proprietà.

c) Azione negatoria

E' disciplinata dall'art.949 cod.civ. e serve al proprietario per ottenere l'accertamento dell'inesistenza dei diritti reali vantati da terzi sul bene oggetto della controversia.
Essa se esperita con successo comporta il risarcimento del danno.
Per la prova all'attore basta mostrare un valido titolo di acquisto, è invece il convenuto che deve dimostrare l'esistenza del diritto che vanta.
Anche questa azione è imprescrittibile (ma dovrà essere rigettata sel il convenuto ha acquistato per usucapione).

d) Azione di regolamento dei confini

Per essere esperita, presuppone l'incertezza del confine tra due fondi.
La prova può essere fornita con ogni mezzo (art.950 cod. civ.). Se mancano le prove il giudice si orienta tramite le mappe catastali.

e) Azione di opposizione dei termini

E' disciplinata dall'art.951 cod.civ. e serve a ristabilire i simboli/segni dei confini tra due fondi.


Argomentazione approfondita prendendo come riferimento Torrente, A., 2012. Manuale di Diritto Privato. 10th ed. Milano: Giuffrè Editore.